Il certificato di conformità urbanistica è uno documento indispensabile soprattutto in caso di compravendita di un immobile o di accesso a un mutuo. Il certificato, o meglio la dichiarazione di conformità urbanistica, attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile. In altre parole, il certificato di conformità urbanistica dimostra, tramite un confronto diretto, la regolarità urbanistica dell’edificio, che dovrà essere identico, in tutte le sue parti, al progetto presentato e approvato presso il Comune di riferimento. Questo diretto confronto da dimostrazione della regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia) della casa che si intende acquistare, vendere o ristrutturare. Senza la dichiarazione di conformità urbanistica, non è possibile ultimare la compravendita, in quanto la mancanza del documento, infatti, potrebbe portare all’annullamento dell’atto notarile.
Mancata regolarità urbanistica: quali rischi si corrono
Acquistare un immobile senza il certificato di conformità urbanistica comporta diversi problemi. L’atto di compravendita, infatti, può essere annullato solo in caso di totale abusività (ovvero, in mancanza di autorizzazioni a costruire), mentre le irregolarità minori ricadono, come responsabilità civile e penale, sul nuovo proprietario dell’immobile.
Verificare la conformità
Per verificare la conformità urbanistico/ediliza è necessario fare riferimento all’ultimo titolo abilitativo, e verificare tutti i titoli abilitativi ottenuti nel tempo, a partire dalla costruzione fino al momento della tua verifica. É necessario recarsi al Comune e reperire tutta la documentazione (tavole grafiche, relazioni, documentazione fotografica, ecc.) e verificare con attenzione la presenza o meno di difformità, come: tramezzi spostati, finestre o porte tamponate e chiusura di balconi.
In caso di esito negativo per procedere con la compravendita è necessario che sia regolarizzato l’abuso e presentata una pratica edilizia in sanatoria. É bene ricordare che non tutte le irregolarità possono essere sanate: per le piccole variazioni, ad esempi o lievi ampliamenti o spostamenti dei muri tramezzi, è possibile richiedere una sanatoria. Al contrario, se l’immobile non è mai stato autorizzato o presenta gravi difformità, le cose si complicano e la compravendita potrebbe non essere consentita.Differenze tra conformità urbanistica e catastale
Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è il Catasto, ma solo il titolo edilizio che è stato depositato nel Comune di riferimento. Spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, oppure può capitare il contrario.
La dichiarazione di conformità catastale attesta
che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria presente in Catasto che però non è probatorio, e quindi quello che è registrato non ha valore di
prova in merito alla regolarità edilizia dell'immobile.
