Le pertinenze immobiliari sono degli “accessori” all’abitazione e rivestono molta importanza, poiché fanno parte dell’immobile nel suo complesso e ne aumentano la vivibilità. Inoltre, sulle pertinenze può spesso essere necessario pagare tasse, svolgere lavori di manutenzione e sono comunque elementi che possono aumentare il valore di un immobile e migliorare la qualità della vita di chi lo abita.
La definizione giuridica di pertinenza
Le pertinenze sono definite dall’art. 817 del Codice civile che stabilisce: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Il legame pertinenziale sorge nel momento in cui il proprietario della cosa principale o chi ha un diritto reale sulla medesima (ad esempio a chi ha un diritto di usufrutto o di abitazione) compie l'atto di destinazione, creando un vincolo che non è materiale, ma solo economico e giuridico. Poiché il vincolo pertinenziale ha natura reale, esso può essere opposto nei confronti di tutti, salvi i diritti anteriori dei terzi; per i beni immobili, i diritti di terzi sulle pertinenze prevalgono solo se risultano da scrittura avente data certa anteriore.
Quali sono i requisiti della pertinenza immobiliare
I requisiti principali per definire una pertinenza sono due:
- l’elemento oggettivo, cioè la destinazione duratura nel tempo del bene accessorio, a servizio o ad ornamento del bene cosiddetto principale
- l’elemento soggettivo che è dato dalla volontà di creare il vincolo di funzionalità.
Il bene pertinenziale non deve essere necessariamente fisicamente connesso o collegato al bene principale, l’importante è che esista un legame di tipo economico funzionale tra il bene principale e la pertinenza, come ad esempio un garage a servizio della casa che non si trovi nelle immediate vicinanze rispetto ad essa.
Quali sono le pertinenze di un immobile
Le pertinenze immobiliari sono quelle classificate nelle categorie catastali definite dall’art. 8 comma 3 del Dlgs 23/2011:
- C/2: magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti e solai
- C/6: stalle rimesse, posti auto, autorimesse non aventi finalità di lucro
- C/7: tettoie chiuse o aperte
Dal punto di vista fiscale le pertinenze sono esenti dal pagamento dell’imposta IMU nella misura una unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale; quindi, al massimo saranno esenti al massimo solo tre pertinenze (ad esempio, esistono due box auto soltanto uno potrà beneficiare dell’agevolazione fiscale).
Cosa succede in caso di vendita?
In linea generale le pertinenze seguono il destino dell’immobile principale e vengono vendute con esso. L’art. 818 Codice civile stabilisce che “Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi, i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.” Quindi se nell’atto di vendita non è indicato nulla, il compratore acquista automaticamente anche tutte le pertinenze relative all’immobile principale.
Cessazione del vincolo pertinenziale
Il vincolo pertinenziale cessa quando:
- il proprietario modifica la destinazione di un bene nei confronti dell’altro
- perimento della cosa principale o della pertinenza
- sopravvenuta inidoneità della pertinenza ad assolvere alla sua funzione.
