La “cedolare secca” è un regime di tassazione facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile.I redditi provenienti dagli affitti stipulati con contratto a cedolare secca vengono tassati a parte, mediante un’aliquota agevolata del 10 o del 21 per cento e non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.
Inoltre, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione ma non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.
Chi, quando e per quali immobili si può scegliere
Possono scegliere la cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di propietà o del diritto reale di godimento (per esempio usufrutto), che non locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale di locazioni brevi.
É possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi in caso di locazione pluriennale, in questo caso le imposte di registro e bollo sono dovute e non più rimborsabili.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l'opzione contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell'opzione deve avvenire entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
L'opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali dalla A1 a A11 (esclusa la A10 - uffici o studi privati), locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate insieme all'abitazione oppure con contratto separato e successivo.
Quanto si paga
La cedolare secca si calcola applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo. É prevista un'aliquota ridotta al 10% per contratti di locazione relativi ad abitazioni situate in comuni con scarsa disponibilità abitativa.
Inoltre, la cedolare secca al 10% si applica ai contratti di affitto a studenti fuori sede e ai contratti transitori, cioè di durata compresa tra 1 e 18 mesi.
La cedolare secca comprende anche le addizionali comunali, regionali, l'imposta di bollo e di registro.
Quando conviene
La cedolare secca conviene sempre, sia per il proprietario che per l'affittuario. Va considerato tuttavia ogni singolo caso poichè il reddito proveninte dall'affitto resta escluso dal calcolo dell'IRPEF per cui è necessario verificare se ci siano rilevanti detrazioni, come nel caso dell'ecobonus.
pertanto, l'opzione sarà più conveniente in caso di reddito alto poichè permette di alleggerire la tassazione, mentre sarà minore in caso di reddito basso: dipende dalla capienza fiscale e dalla capacità di abbattere le imposte mediante le detrazioni fiscali.
