Nell'acquisto di una casa può verificarsi il caso di trovare delle problematiche amministrative riguardanti l'immobile. Una di queste è la difformità della planimetria rispetto allo stato reale dell'immobile. Normalmente se esistono delle criticità queste vengono fuori nella delicata fase di proposta di acquisto in cui è necessario chiarire quali sono gli accordi o eventuali adempimenti futuri delle parti.
Normalmente le difformità si palesano già dalla prima o seconda visita: tramezzi spostati o eliminati, finestre aperte nel bagno o lo spostamento della cucina evidenziano le incongruenze tra lo stato reale dell'immobile e la piantina fornita dall'agenzia o dal proprietario. É importante sottolineare come la correttezza di tutta la documentazione amministrativa è un obbligo di legge necessaria per la stipula notarile, per la concessione del mutuo e per accedere a agevolazioni e detrazioni fiscali.
Cosa fare?
In primo luogo è necessario verificare se ci si trovi di fronte ad una irregolarità o semplicemente ad un errore grafico della planimetria. Per verificare se ci siano tali errori è necessario controllare l'ultimo documento depositao per l'immobile ( licenza di costruzione, condono edilizio, S.C.I.A., D.I.A., ecc.) e l'elaborato grafico che ne rappresenta parte integrante. Questo documento rappresenta il progetto che è stato autorizzato per la costruzione o eventuale modifica e ne attesta la sua eventuale irregolarità urbanistica. Infatti non è sufficiente la sola planimetria catastale poichè questa ha valenza essenzialmente ai fini fiscali e tributari e non da garanzia sulla conformità dell'immobile.
Nel caso di immobili che hanno subito ripetuti interventi di modifica sarà però necessario verificare tutti i titoli edilizi e la loro correttezza storica, andando a costituire quella che si chiama preesistenza legittima.
Come procedere?
Nel caso di errore grafico della planimetria sarà sufficiente una rettifica presso gli uffici del catasto; nel caso di abusi è necessario, quando possibile, procedere ad una regolarizzazione in sanatoria presso il comune presentando opportuna domanda (C.I.L.A., S.C.I.A. o permesso di costruzione) firmata da un tecnico abilitato.
É bene sottolineare che non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati, in questo caso è necessario ripristinare lo stato dell'immobile così come autorizzato dalla licenza edilizia. Quindi per acquistare un immobile in sicurezza è necessario verificare lo stato catastale e lo stato urbanistico poichè è quello che rappresenta la legittimità con cui è stato costruito l'immobile.
