La nuda proprietà significa acquistare un immobile senza poterne materialmente entrare in possesso, ovvero senza diritto reale di godimento che fa capo ad un altro soggetto, l’usufruttuario. Questo vincolo è solo temporaneo, in quanto destinato a venir meno al momento della morte dell'usufruttuario o alla scadenza dell'usufrutto, momento in cui il diritto di proprietà riacquista la sua totale estensione, cioè la piena proprietà. Si tratta quindi di un investimento a lungo termine ideale come acquisto per chi, ad esempio, vuole comprare un’abitazione al figlio minorenne, e come vendita per chi ha necessità di contanti ma non vuole privarsi del godimento dell'immobile per la durata della sua vita.
Usufrutto vita natural durante: le eccezioni
Nel momento in cui il venditore dell’immobile muore, l’acquirente diventa il proprietario dello stesso, ma ci sono anche delle eccezioni. Il nuovo proprietario può subentrare quando:
L’usufruttuario non utilizza l’abitazione per almeno 20 anni
L’immobile subisce una distruzione parziale o totale
Si accerta un abuso da parte dell’usufruttuario
Nuda proprietà: come si acquista?
Il modo migliore per acquistare un immobile in nuda proprietà ci si avvale di un’agenzia immobiliare che si occupa della gestione di tutte le pratiche necessarie per concludere l’acquisto. Il prezzo di vendita dell’immobile tiene conto di due fattori: il valore del mercato dell’immobile e un coefficiente che varia in base all’età dell’usufruttuario. I coefficienti di tali tabelle sono decisi a cadenza periodica dal Ministero dell’Economia, considerando l’aspettativa di vita e il tasso di interesse legale vigente. Dopo aver accertato con una perizia, redatta da un professionista, il valore di mercato dell'immobile, si applica il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario. Per acquistare la nuda proprietà è necessario avvalersi di un notaio per stipulare l’atto di compravendita: non sono infatti ammesse scritture private o lettere di intenti per regolare il contratto.
La gestione dell'immobile
Le spese relative agli interventi di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttuario. Quest’ultimo per legge è infatti tenuto a mantenere l’abitazione in buono stato, non può danneggiarlo né apportare modifiche senza il consenso del nudo proprietario. Le spese per interventi di manutenzione straordinaria sono invece a carico del nudo proprietario. Le imposte ed i tributi (es. IRPEF, IMU, TASI, ICI) sono a carico dell’usufruttuario secondo quanto stabilito dall’articolo 1008 del Codice Civile: “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.
Quali sono i vantaggi?
Quello principale è sicuramente il prezzo di vendita degli immobili in nuda proprietà che è solitamente più basso rispetto a quelli praticati nel mercato immobiliare. La nuda proprietà inoltre è un ottimo investimento grazie alla rivalutazione del valore dell’immobile nel corso degli anni. C’è poi da considerare che fino all’acquisizione della piena proprietà non bisogna sostenere una serie di costi che con un normale contratto di compravendita sarebbero a carico del nuovo proprietario fin da subito. Ovviamente usufruiscono dei vantaggi anche i venditori della nuda proprietà: vendendo il bene ricevono infatti una liquidità immediata e possono continuare a vivere nell’immobile per tutta la vita o fino al termine stabilito nel contratto (usufrutto a termine).
