Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, detto anche compromesso di compravendita, è un accordo stipulato tra il venditore e l'acquirente che impegna le parti a stipulare successivamente il contratto di compravendita con il trasferimento della proprietà dell'immobile alla firma di quest'ultimo. Spesso nelle fasi di compravendita di un immobile questo passaggio si rende necessario prima del rogito per diversi motivi: ad esempio perchè il venditore è in attesa di una nuova casa o l'acquirente della risposta per il mutuo.
Quali sono gli effetti prodotti?
Per produrre gli effetti il compromesso deve essere redatto in forma scritta pena la sua nullità, e deve essere registrato entro 20 giorni presso l'Agenzia delle Entrate. Inoltre, per garantire e tutelare l'acquirente da vendite a terzi, pignoramenti e ipoteche, è necessaria la sua trascrizione nei registri immobiliari.
Questo assume una grande rilevanza nel caso in cui, ad esempio, il venditore si rifiuti di vendere l'immobile o lo vende a terzi, o che accenda un'ipoteca. Nel caso in cui il preliminare non sia stato trascritto il compratore potrà richiedere al giudice solo il risarcimento dei danni. Se, invece, si è provveduto alla trascrizione, il compratore potrà richiedere l'annullamento degli atti che pregiudicano i suoi diritti.
La trascrizione e le imposte dovute
Come abbiamo detto il preliminare deve essere redatto in forma scritta nelle modalità previste dalla legge: scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico e registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Le imposte dovute per la registrazione sono 200 € per l'imposta di registro e 16 € ogni 4 facciate e comunque ogni 10 righe per l'imposta di bollo (in caso di atto pubblico o scrittura privata autenticata l'imposta di bollo è di 155 €).
In caso di atto notarile la registrazione viene effettuata dal notaio entro 30 giorni e oltre all'imposta di bollo di 155 € si aggiungono 200 € per l'imposta ipotecaria e 35 € di tasse ipotecarie.Se il preliminare di compravendita prevede anche il versamento di una somma (ad esempio la caparra) è necessario pagare anche l'imposta di registro che è dello 0,50% della caparra confirmatoria e il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. Ovviamente l'imposta pagata con il preliminare verrà detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto di compravendita.
Verifiche e clausole
Nella stipula del compromesso è necessario effettuare una serie di verifiche per tutelare i propri interessi. Innanzi tutto la verifica dell'identità del venditore accertando che abbia un regolare atto di acquisto dell'immobile e l'eventuale esistenza di vicoli o ipoteche. Nel caso in cui la casa faccia parte di un condominio verificare eventuali spese non pagate o delibere di lavori di manutenzione straordinaria. Ovviamente devono essere indicati i dati catastali dell'immobile, accertare la regolarità catastale, indicare il prezzo di vendita e allegare le planimetrie verificando che l'abitazione sia stata costruita con tutti i regolari permessi. Inoltre è necessaria la consegna da parte del venditore dell'attestato di prestazione energetica APE.
