Il calcolo dei vani catastali che costituiscono un immobile viene eseguito grazie alla visura catastale. Il conteggio esatto dei vani è essenziale per stabilire senza errori la rendita catastale sulla quale verranno poi calcolate le imposte sull'immobile. Quindi il documento che riporta il numero dei vani è l'elemento base per determinare la consistenza catastale, cioè la grandezza dell'immobile che appartiene alla categoria A. Per gli immobili che appartengono alle categorie C al posto dei vani vengono presi in considerazione i metri quadri, mentre per gli immobili di categoria D a destinazione speciale (come gli hotel e le banche) i metri cubi.Per definire il corretto conteggio dei vani catastali è bene distinguere tra:
- vani principali
- accessori diretti
- accessori indiretti
- dipendenze
Vani principali
I vani principali sono essenzialmente le camere da letto, il soggiorno, il salone e la cucina indipendente. Per essere considerato un vano catastale utile questo non deve superare la quota fissata dal comune in cui si trova l'immobile variabile da zona a zona ma che indicativamente varia tra i 20 e i 30 metri quadri. Nel caso in cui un vano superi questa misura è necessario tenere conto dell'eccedenza tra la misura effettiva del vano e quella permessa e rapportare la quota in eccedenza alla superficie massima tollerata; il risultato così ottenuto andrà aggiunto al numero dei vani.Ad esempio, se siamo proprietari di un vano si 60 metri quadrati e nel nostro comune la superficie massima per definire un vano è di 40, la parte in eccedenza è di 20. rapportando l'eccedenza alla superficie massima otteniamo 1 (60-20 diviso 40) per un totale d 2 vani utili.
Accessori diretti e indiretti
Gli accessori diretti sono le porzioni di abitazione necessari per i servizi della casa come ad esempio i bagni, i corridoi, l'ingresso ecc. per i quali è stato stabilito che corrispondono a 1/3 di vano ciascuno. Se un accessorio diretto ha una superficie maggiore di quella consentita va considerato come un vano principale.Gli accessori complementari invece sono le porzioni di abitazione che non sono connesse all'utilizzo dell'abitazione, come ad esempio i lavatoi, i sottoscala, le cantine ecc. Questi tipi di accessori vengono considerati come 1/4 di vano.
Dipendenze
Le dipendenze sono le superfici libere considerate a servizio dell'immobile come i balconi e i portici. Per determinare quanto incidono sul conteggio è necessario applicare la percentuale fino al 10% sulla consistenza complessiva.
Consistenza catastale e arrotondamenti
Nel calcolo della consistenza catastale, in caso di un risultato con decimali è necessario arrotondare al mezzo vano: ad esempio se la consistenza catastale risulta di 7,60 vani si arrotonda a 7,5; se si ottiene 4,3 vani si arrotonda a 4.
